Инвестиции в недвижимость Португалии: куда вкладывать в 2023 году?

Уже который год Португалия входит в лидирующие позиции рейтингов самых привлекательных локаций для инвестиций в недвижимость (например, Berkshire Hathaway Home Services в 2023 году).

Долгое время одним из основных драйверов высокого спроса на португальскую недвижимость была программа Golden Visa, которая давала возможность оформить ВНЖ за покупку недвижимости. Golden Visa Португалии была самой популярной программой ВНЖ за инвестиции в Европе, но уже в этом году опция покупки недвижимости стала недоступна.


Как это отразится на рынке недвижимости страны и стоит ли инвестировать в недвижимость Португалии сейчас? Короткий ответ — да, недвижимость Португалии по-прежнему надёжный и доходный актив. Рассказываем почему.

Почему инвесторы выбирают Португалию? 10 главных причин:

• Бюджетный порог входа и невысокая стоимость жизни в Португалии в целом;
• Глобальный туристический хаб: 22.3 млн путешественников в 2022 году;
• Самая популярная страна у цифровых кочевников в 2023 году (данные Flatio Digital Nomad Report);
• Португалия — излюбленная страна для переезда на ПМЖ у состоятельных пенсионеров из Северной Европы;
• Благоприятная налоговая среда, налоговая нагрузка ниже, чем во многих странах ЕС;
• Выгодные условия для ведения бизнеса;
• Зрелый и стабильный европейский рынок;
• Доход в EUR — капитал в надёжной валюте;
• Инвестиционная недвижимость под отельным управлением с гарантированным доходом;
• Португалия — безопасная и благополучная гавань в ЕС для иностранных инвестиций.

Делимся статистикой португальского рынка недвижимости и цифрами, которые полезно знать, если вы задумываетесь об инвестициях в недвижимость Португалии.

Средняя стоимость дома в Лиссабоне — €460 000, купить просторную квартиру в центре можно в пределах €250 000. Это входит в топ-10 столиц ЕС с самым доступным жильём.

Цены на недвижимость Португалии показывают стабильный рост с 2014 года. Рост стоимости португальской недвижимости за последние 8 лет достиг 70,1% в общей сумме.

Отметим, что росли не только цены, но и непосредственный процент прироста стоимости (за исключением 2020 года в связи с пандемией). Вот как повышались цены на недвижимость Португалии с 2015 года:

• 4.9% — 2015,
• 5.7% в 2016,
• в 2017 — 7%,
• 9.7% — 2018,
• 11.7% в 2019,
• в 2020 — 6%,
• 11.2% в 2021,
• 2022 — 13,9%.

Что касается регионов, то самый высокий рост цен в 2022 году показал Алгарве — 17,6%, затем идёт Мадейра с 13,8% и Азорские острова (13,3%).

Спрос на недвижимость в Португалии вырос на 8% в 2022, а общая сумма транзакций на 22,9%*.

*Все данные от Instituto Nacional de Estatistica (без учёта инфляции).

Самым масштабным сектором коммерческой недвижимости в Португалии остаются отели, затем — офисные помещения.

Благоприятная налоговая среда — одно из бесспорных преимуществ инвестиций в Португалию.

• Налог при покупке недвижимости составит от 0% до 8%, зависит от типа и стоимости объекта;
• Гербовый сбор при проведении сделки — 0,8% от кадастровой стоимости объекта;
• Ежегодный налог на владение недвижимостью — от 0,3 до 0,5% (зависит от региона страны);
• Самые низкие налоги в округах с наименьшей плотностью населения;
• Нет налогов на дарение и наследование;
• Налог на богатство для физ лиц — от 0,7% до 1%. Применим только к недвижимости стоимостью свыше € 600 000;
• Налоговыми резидентами Португалии становятся только физические лица, которые проживают в стране более 183 дней в году;
• Если вы стали налоговым резидентом, то налогом облагается только доход, полученный в Португалии;
• Налог на доход от аренды для нерезидентов равен фиксированной ставке 25%. Резиденты выплачивают подоходный налог 14%-48%;
• Владельцы недвижимости могут сэкономить на налогах, получив статус Non Habitual Resident. Статус позволит иностранцам не платить налог на дивиденды, прирост капитала и рентный доход от недвижимости.

Казахстанцы могут без ограничений покупать недвижимость в Португалии. Для покупки не потребуется наличие ВНЖ, а провести оплату можно с казахстанского счёта.

Получить ВНЖ Португалии за покупку недвижимости больше нельзя. Сегодня доступны следующие опции: инвестиции в португальские фонды от €500 000, акции и доли компаний от €1 000 000 или создание минимум 10 рабочих мест.

Также рекомендуем обратить внимание на визы D7 и D2, которые не требуют инвестиций. Программы во многом похожи:

• ВНЖ выдаётся на 2 года с возможностью дальнейшего продления ещё на 3 года;
• Для продления ВНЖ необходимо проживать в Португалии минимум 183 дня подряд или 8 месяцев с перерывами в течение года;
• После 5 лет проживания можно подать документы на гражданство Португалии;
• Необходимо иметь недвижимость для проживания (покупка/аренда);
• Минимальный доход: от €12 000 — депозит в банке, от €760 в месяц — на одного заявителя.

Но требования к заявителям у программ разные.

Виза D7 — это ВНЖ на основании финансовой независимости. Для оформления такого ВНЖ нужно подтвердить наличие пассивного дохода, который будет соответствовать необходимому минимальному доходу. Например, сдача недвижимости в аренду, получение дивидендов и т.д.

Виза D2 — это ВНЖ для предпринимателей. Для получения ВНЖ Португалии по Визе D2 необходимо:

• Открыть компанию в Португалии и иметь банковский счёт для компании;
• Получить необходимые лицензии;
• Внести уставной капитал (нет требований к минимальному размеру)
• Арендовать офис и юридический адрес;
• Компания должна быть активной, при продлении ВНЖ вам нужно будет подтверждать деятельность компании.

Инвесторам, которые в первую очередь рассматривают оформление альтернативного иммиграционного статуса через инвестиции в недвижимость, подойдёт программа Golden Visa Испании. Получить ВНЖ можно при покупке от €500 000, ограничений по типу недвижимости или количеству объектов нет. Подробнее о Golden Visa Испании мы писали в материале.

Ещё одно привлекательное направление — Карибские острова, тут за инвестиции в недвижимость вы можете получить гражданство для всей семьи, которое передаётся по наследству. Обзор рынков недвижимости карибских государств и программ гражданства за инвестиции представлен в статье.

Переезд из Казахстана в Португалию на первых этапах требует наличия Шенгенской визы. Срок, на который вы можете оставаться в Португалии, соответствует сроку, на который была выдана виза. По его истечению необходимо либо делать новую визу, либо оформлять ВНЖ.

О доступных опциях оформления ВНЖ в Португалии сегодня мы рассказали выше. Выход на гражданство Португалии для казахстанцев доступен после 5 лет проживания в стране.

Второй важнейший аспект любого переезда — недвижимость. Мы представим подборку интересных предложений в Португалии. Будем рады рассказать о всех тонкостях покупки недвижимости, оформления ВНЖ и релокации в Португалию на личной консультации.

Топ-3 проекта в разных регионах Португалии — выбор Kazakhstan Sotheby’s International Realty.

Инвестиционный курортный комплекс в Алгарве

• Под отельным управлением
• Инвестор сможет бесплатно проживать в недвижимости 14 дней в году
• Срок сдачи: Q2 2024
• Доходность: 3% в год
• Стоимость от €280 000

Коммерческая недвижимость в Лиссабоне

• Офисы под управлением
• Срок сдачи: Q3 2024
• Доходность: 3% в год
• Опция обратного выкупа через 8 лет
• Стоимость от €350 000

Жилой комплекс на Мадейре

• Студии и апартаменты
• Всего 19 объектов
• Срок сдачи: Q4 2025
• Доходность: 3% в год или фиксированная арендная плата
• Стоимость от €350 000

Ознакомьтесь со всеми актуальными предложениями в Португалии в нашей базе недвижимости.

Недвижимость в Португалии для казахстанцев — проверенный способ получать стабильный пассивный доход в Европе. Узнайте подробнее о недвижимости солнечной Португалии на консультации. Поможем разобрать в тонкостях и подберём самый подходящий проект.