Греция: рынок недвижимости выходит на траекторию зрелого роста

Обзор по состоянию на сентябрь 2026 года

Греческий рынок элитной и премиальной недвижимости вступает в новый этап своего развития. Годы стремительного восстановления, когда динамику определял отложенный спрос и общий рыночный подъём, сменяются периодом взвешенного, избирательного роста. Сегодня стоимость актива формируется не общим потоком, а конкретными характеристиками: расположением, качеством объекта и продуманной стратегией владения. Представляем анализ текущего состояния рынка, перспектив доходности и условий получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость Греции.

Динамика цен: уверенный рост при выраженной сегментации

По итогам 2025 года стоимость жилой недвижимости в Греции увеличилась примерно на 7–8% в годовом выражении — один из самых высоких показателей среди европейских рынков. Начало 2026 года подтвердило переход к более сдержанному темпу: порядка 5–6% в первом квартале. По оценке отраслевых аналитиков, по итогам всего года рост составит от 4 до 7% — показатель, который свидетельствует о плавной стабилизации рынка, а не о смене тренда.

Региональная картина остаётся неоднородной:

• Салоники демонстрируют наиболее динамичный рост среди крупных городов — порядка 9–10% за год;
• Афины показывают более умеренные 5,5–6,6%, оставаясь при этом самым востребованным и ликвидным рынком страны с круглогодичной активностью;
• Афинская Ривьера — южное побережье столицы, включая Глифаду и Вульягмени, — сохраняет статус наиболее престижного сегмента с максимальным приростом капитальной стоимости; Вульягмени по-прежнему удерживает национальный рекорд цены за квадратный метр;
• региональные города за пределами основных туристических центров показывают рост в 7–8%, поскольку часть взыскательных покупателей закономерно обращает внимание на менее насыщенные локации.

Отдельного внимания заслуживает устойчивая тенденция последних лет: объекты возрастом до пяти лет дорожают быстрее вторичного жилого фонда. Взыскательный покупатель всё чаще отдаёт предпочтение современным, полностью готовым к проживанию резиденциям, не рассматривая варианты с последующим ремонтом.

Фундаментальная основа этого роста остаётся прочной: экономика страны демонстрирует прирост в 2–2,3%, туристический поток достиг рекордных значений — около 37 миллионов визитов за 2025 год, — а предложение качественных объектов по-прежнему уступает спросу со стороны иностранных инвесторов.

Доходность от аренды: значение локации и позиционирования объекта

К середине 2026 года средняя валовая доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду по стране составляет около 4,4% — незначительное снижение относительно прошлого года, естественное на фоне более динамичного роста стоимости самих объектов. Однако усреднённый показатель не отражает реальной картины: разброс по районам весьма значителен.

• Центральные районы Афин обеспечивают доходность около 6% валовыми, а компактные форматы — студии и апартаменты с одной спальней в таких кварталах, как Кипсели, — приносят 7% и выше;
• Престижное южное побережье (Глифада, Вульягмени) демонстрирует более умеренные 3,8–4,5%: инвестор здесь платит прежде всего за статус локации и устойчивый долгосрочный прирост капитала, а не за текущий денежный поток;
• Салоники и развивающиеся города предлагают привлекательное соотношение риска и доходности для инвесторов, ориентированных на диверсификацию портфеля.

Арендные ставки продолжают расти — в центральной части Афин прирост составляет почти 7% в годовом выражении, — хотя темп этой динамики постепенно замедляется относительно пиковых значений 2025 года.

Программа Golden Visa: актуальные условия и новые ограничения

Начиная с реформы 2024 года (закон 5100/2024) программа функционирует по обновлённой структуре инвестиционных порогов, которая остаётся действующей и в 2026 году:

• €800 000 — для локаций повышенного спроса: региона Аттика, включая Афины, Салоник, островов Миконос и Санторини, а также иных островов с населением свыше 3 100 человек;
• €400 000 — для остальных регионов страны;
• €250 000 — специальный порог, сохранённый для двух категорий проектов: реставрации объектов архитектурного наследия и перевода коммерческой недвижимости в жилую.

Помимо инвестиционного порога, предусмотрены требования к минимальной площади объекта и его статусу как единого целостного лота. Существенное значение для инвестора имеет введённое ограничение на краткосрочную аренду: объекты, приобретённые в рамках программы по порогам €400 000 и €800 000, не подлежат посуточной сдаче через платформы бронирования — ни на регулярной, ни на разовой или сезонной основе. Данное положение закреплено непосредственно в законе 5100/2024, а его несоблюдение влечёт аннулирование вида на жительство и административный штраф в размере до €50 000.

Важная оговорка: держатели виз, оформленных до вступления закона в силу, а также инвесторы переходного периода сохраняют право на краткосрочную аренду — ограничение распространяется исключительно на новых заявителей. Дополнительно в центральной части Афин до конца 2026 года приостановлена регистрация новых объектов краткосрочной аренды. С учётом изложенного, оптимальной стратегией для держателя Golden Visa на сегодняшний день остаётся долгосрочная аренда.

Следует отметить и позитивное изменение в законодательстве. В феврале 2026 года вступил в силу закон 5275/2026, обновивший Иммиграционный кодекс страны: пятилетний срок действия карты вида на жительство теперь отсчитывается с даты её фактической выдачи, а не задним числом — от даты подачи заявления или завершения инвестиции, как было предусмотрено ранее. Прежде административные задержки нередко приводили к фактической потере части срока действия документа. Уточним важный нюанс: данная норма касается исключительно срока действия карты как таковой — порядок исчисления времени, необходимого для получения постоянного вида на жительство и последующего гражданства, по-прежнему определяется датой одобрения заявления и этим законом не затрагивается.

Перераспределение инвестиционного интереса

Реформа во многом достигла поставленной цели: часть инвестиционного спроса переместилась из наиболее дорогих зон с порогом €800 000 в регионы с порогом €400 000, а также в специальные проекты от €250 000, ориентированные на реставрацию и редевелопмент.

Влияние на ценообразование при этом остаётся неоднородным. В премиальных локациях спрос сохраняет устойчивость практически независимо от инвестиционного порога — здесь определяющим фактором остаётся сама локация и её статус. Вместе с тем спрос, напрямую связанный с получением вида на жительство, заметно перераспределился по территории страны вслед за изменением условий программы.

Программа в целом продолжает оставаться значимым фактором развития рынка. Ужесточение условий спровоцировало заметный рост числа обращений со стороны инвесторов, стремившихся оформить заявку на прежних условиях, что привело к формированию существенного объёма заявок, ожидающих рассмотрения; данный процесс продолжается и в 2026 году. Точные показатели по количеству выданных виз за отчётный период существенно различаются в зависимости от источника и применяемой методологии подсчёта, в связи с чем приведение единого показателя было бы некорректным.

Практические рекомендации для инвестора

Рынок недвижимости Греции завершил переход от фазы активного восстановления к фазе зрелого, избирательного роста. Это означает, что итоговый результат инвестиции определяется не общей рыночной динамикой, а точностью выбора: конкретной локацией, характеристиками объекта, стратегией сдачи в аренду и финансовой дисциплиной при планировании.

С учётом инвестиционных целей можно выделить следующие подходы:

1. Приоритет прироста капитала — южное побережье Афин: доходность от аренды ниже среднерыночной, однако исторически устойчивый прирост стоимости и безусловный престиж локации.
2. Приоритет стабильного денежного потока — центральные и западные районы Афин, компактные форматы жилья под долгосрочную аренду.
3. Сбалансированный подход — Салоники и активно развивающиеся региональные города.
4. Для участников программы Golden Visa — при расчёте доходности необходимо учитывать не только применимый порог локации (€800 000 / €400 000 / €250 000), но и действующий запрет на краткосрочную аренду: прогноз доходности следует строить исключительно на модели долгосрочной сдачи.
5. Перед подачей заявления рекомендуется в каждом случае индивидуально уточнять актуальный перечень требований к заявителю, поскольку условия программы могут различаться в зависимости от гражданства и статуса подающего лица.

Материал подготовлен в аналитических целях на основе данных, доступных на сентябрь 2026 года. Условия программы Golden Visa, а также применимые налоговые и арендные правила подлежат периодическому уточнению; перед совершением сделки все параметры рекомендуется подтверждать индивидуально. Настоящий материал не является юридической или налоговой консультацией.